Octubre 2018. Nueva normativa de legislación del alquiler turístico en Andalucía y futuro de los propietarios que ya poseen licencias turísticas.

El Ministerio de Industria, Comercio y Turismo trabaja desde este pasado verano redactando el borrador de la nueva ley de alquiler vacacional o turístico para adecuarlaa la actual LAU (Ley Arrendamientos Urbanos) y con el objetivo de proteger jurídicamente tanto a propietarios de estos inmuebles como a los arrendadores, clarificando además las competencias europeas y estatales que debe tener la misma. En todo caso, parece claro que se está preparando una base común para todas las comunidades y que cada una tendrá que desarrollar según su casuística particular.

Desde el pasado septiembre, la secretaria de estado de Turismo, Ben Oliver, está analizando con las comunidades autónomas, organismos y asociaciones de propietarios y consumidores los aspectos de la nueva ley.

El pasado verano, la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) presentó recursos contra las normativas urbanísticas sobre viviendas turísticas de los ayuntamientos de Madrid, Bilbao y San Sebastián, la cual ha recibido las críticas de Exceltur (Asociación formada por 23 de las más relevantes empresas de toda la cadena de valor turística en España), por lo que se prevé que el proceso de redacción se tenga muy en cuenta a estos dos grupos.

Qué se sabe hasta ahora

Las líneas seguidas por el gobierno buscan sintonía entre las partes y mayor justicia.

En este sentido, el ministerio de Industria, Comercio y Turismo ha propuesto a las comunidades autónomas rebajar a tres quintos la mayoría necesaria en una comunidad de vecinos para poder prohibir las viviendas de uso turístico, contra la unanimidad de todos los vecinos necesaria en este momento para vetar un piso vacacional.

Además se ha propuesto la creación de un registro estatal único de todas las viviendas de uso turístico de España.

Protección a los propietarios que legalizaron ya su situación

Aún no hay nada en papel, pero las jurisprudencias comienzan a funcionar protegiendo lógicamente a los propietarios que han actuado acorde a la legislación vigente en el momento de legalizar su inmueble para alquiler turístico. A este respecto, el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya (TSJC) ha dictado una sentencia que avala que las comunidades de propietarios pueden cambiar los estatutos para prohibir los pisos turísticos, pero que determina que esta decisión no puede tener efecto en el propietario que adquirió su piso sin ninguna restricción de uso si ya tiene la licencia aprobada.

Normativa actual en Andalucía

Hacemos un repaso a la actual normativa que aún sigue en vigor, sobre la que no se prevén demasiados cambios:

Definición y clasificación

Las regulaciones definen como viviendas turísticas aquellas ubicadas en terrenos residenciales que generalmente se explotan con fines turísticos a cambio de una consideración económica. Se considera que hay regularidad si la propiedad se proporciona y comercializa a través de canales de suministro turístico: agencias de viajes, empresas de mediación, canales donde se puede reservar la casa, etc.

Clases de viviendas con fines turísticos.

  1. a) Vivienda cedida en su totalidad. En este caso, la capacidad máxima no podrá exceder de quince plazas.
  2. b) Vivienda provista por habitaciones cuando el propietario reside allí. Aquí, el número de plazas no puede ser superior a seis.

En cualquier caso, es la licencia de ocupación la que determinará el número de plazas. Es importante tener en cuenta que en ninguno de los supuestos anteriores puede exceder de cuatro asientos por habitación.

Requerimientos

  • Tener una licencia de ocupación y tener las condiciones requeridas para la vivienda.
  • Disponer de los muebles, electrodomésticos y equipos necesarios para su uso inmediato. Incluyendo ropa de cama y lencería. Siempre en sintonía con el número de plazas ofertadas.
  • Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior (vía pública o patios) y sistema de oscurecimiento en las ventanas. Las propiedades consideradas de interés cultural cuya protección impide cualquier intervención necesaria para cumplir con este requisito están excluidas de este requisito.
  • Refrigeración con dispositivos fijos si el período de comercialización se realiza de mayo a septiembre, ambos inclusive, y calefacción de octubre a abril. Una vez más, este requisito no será esencial si el hogar se considera de interés cultural y no es posible realizar modificaciones para la instalación de estos elementos.
  • Proporcionar a los huéspedes información turística. Esto puede ser presentado en formato físico o electrónico y debe contener datos sobre el área, áreas de ocio, restaurantes, cafés, tiendas, estacionamiento cerca de la casa, servicios médicos en el área, transporte urbano, plano de la ciudad y guía de espectáculos.
  • Todas las casas tendrán Hojas de Quejas y un cartel que las anuncie.
  • Limpieza de la casa a la entrada y salida de nuevos huéspedes.
  • Proporcione un número de teléfono para atender y resolver de inmediato, cualquier consulta o incidente relacionado con la vivienda; Tanto clientes como vecinos de la propiedad donde se encuentra la vivienda.
  • Informar a los huéspedes de las normas sobre el uso de la casa. Además, proporcione instrucciones sobre el uso de dispositivos que lo requieran.
  • Dé a los invitados una copia del contrato de alquiler firmado.

Sistema judicial y sancionador.

Se establece que la persona o entidad operadora siempre es responsable del uso correcto del servicio ante la Administración y los usuarios. En caso de que esto no corresponda con el propietario, deberá ser incluido en la declaración responsable entregada en el momento de la solicitud de registro de la propiedad en el Registro de Turismo de Andalucía. En caso de incurrir en alguna infracción, el sistema sancionador será el previsto en el Título VIII de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.

Si los huéspedes incumplen alguna de las obligaciones establecidas por la ley antes mencionada, el gerente puede solicitar su salida inmediata, en un plazo máximo de 24 horas.

Precio y condiciones de reserva.

  • El suministro de agua, la energía eléctrica, la calefacción, la refrigeración, la limpieza en la entrada y la salida de los clientes, el uso de la ropa de cama, el baño y los artículos del hogar deben incluirse siempre en el precio ofrecido y acordado.
  • Antes de contratar los servicios, el cliente debe ser informado del precio y las condiciones relacionadas con la cancelación de manera transparente. Del mismo modo, tendrá derecho a recibir un recibo de todos los pagos realizados, así como la formalización de la reserva.
  • Cuando se produce una cancelación por parte del usuario, el administrador o entidad operativa de la vivienda puede retener hasta el 50% del anticipo realizado, si corresponde, cuando se realiza dentro de los diez días posteriores a la fecha de entrada. Con una cancelación con menos de diez días de antelación, puede retener el monto total del anticipo.
  • Si es el administrador el que cancela, debe devolver el anticipo en su totalidad. Si comunica la cancelación menos de 10 días antes de la entrada, también debe compensar con el 30% del precio de la reserva total.
  • En caso de cancelaciones por causas de fuerza mayor, no se aplicarán penalizaciones.

Excepciones

Estarían fuera de la regulación que regula los hogares de turistas en Andalucía aquellos que cumplan cualquiera de estas suposiciones:

  • Las casas cedidas sin fines lucrativos.
  • Los alquilados por más de dos meses continuos por el mismo usuario.
  • Viviendas rurales que están reguladas por el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
  • Los grupos formados por tres o más viviendas de la misma entidad operativa o propietario, ubicados en la misma propiedad o grupo de propiedades contiguas. En este caso, se aplicaría la normativa sobre establecimientos de apartamentos turísticos, regulada por el Decreto 194/2010, de 20 de abril.

Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

Recuerde que antes de comercializar su vivienda para uso turístico, debe estar debidamente inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía.


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