El alquiler turístico es una de las alternativas vacacionales de mayor popularidad en España, con más del 35% de las pernoctas anuales que contabilizan hoteles, campings y cruceros, entre otros.
El artículo 148.1.18º de la Constitución Española permite a las comunidades autónomas asumir competencias en materia de turismo.
Actualmente la legislación territorial en materia de alquiler turístico está en creciente evolución, por lo que este artículo, más que servir como guía, aspira a ser un conjunto de pinceladas de la temperatura del mercado vacacional español.
Desde que se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013, que excluyó a las residencias dedicadas al alquiler vacacional, algunas comunidades autónomas decidieron modificar la legislación con vistas a legalizar esta actividad comercial con gran carga de mercado sumergido, tanto para realizar las correctas declaraciones de ingresos como para defender la seguridad y satisfacción del usuario final. Las comunidades actualmente legisladas son las que siguen:
Andalucía
Desde 2016 se ha regulado la actividad a través de la Junta de Andalucía, enfocando las residencias para vacaciones como un servicio de apartamento turístico. Los arrendadores se pudieron acoger desde el 11 de mayo del pasado año para integrar así sus residencias en el Registro de Turismo de Andalucía. Únicamente se aplica para alquileres inferiores a dos meses por una misma persona, se excluyen las que se sitúen en el ámbito rural y no se destinen para hospedaje turístico o los conjuntos formados por tres o más casas del mismo titular y que estén ubicadas en el mismo edificio o grupos de bloques limítrofes. Además se pide una serie de requisitos, tales como poseer climatización y ventilación e iluminación directa del exterior en las estancias vivideras.
Aragón
La legislación aplicable entró en vigor en 2015. Se establece una estancia máxima de un mes, de no ser así se pasaría a aplicar otra reglamentación. Si se dispone de varias fincas en un mismo complejo, será obligatorio registrarlo como residencia turística para aplicar la regulación necesaria.
Asturias
En el año 2003 entra en vigor el Decreto 34/2003 de 30 de abril, regulador de las viviendas vacacionales en el principado de Asturias.
Quedan excluidas las cesiones de inmuebles con fines turísticos o vacacionales que no sean considerados viviendas vacacionales, y el principado tiene unas características bastante estrictas para ello.
Se pueden ceder viviendas vacacionales a turistas una vez se haya obtenido la correspondiente autorización. Tras ello, la administración inscribe, de oficio, la vivienda en el Registro de actividades turísticas y, entonces sí, ya se podrá iniciar la actividad alojativa.
Baleares
Hay una enorme controversia en esta comunidad respecto a la normativa, tanto es así que el Ayuntamiento de Palma prohibirá este verano el alquiler turístico de pisos en todos los barrios de la ciudad y anuncia multas de hasta 40.000 euros a quienes promocionen esta actividad. Se ha anunciado la aprobación de esta medida ante los problemas que esta actividad ha generado a la hora de garantizar el acceso a la vivienda para los residentes, con alquileres que se han disparado un 7,5% en el último año y un incremento medio del metro cuadrado para arrendar que ha crecido un 40% y roza los 11 euros según sus cálculos. El anuncio de la regulación municipal ha despertado polémica, porque en principio esa regulación es competencia de la comunidad autónoma, que está preparando su propia norma. Pero el alcalde ha decidido no esperarla.
Canarias
El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha anulado cuatro preceptos del decreto del Gobierno de Canarias que regula la vivienda de alquiler vacacional, entre ellos el que prohíbe ofrecer servicios alojativos con fines turísticos en viviendas situadas en zonas turísticas o suelos de uso mixto. El TSJC aún debe pronunciarse sobre los otros cuatro recursos presentados contra el citado decreto, entre ellos el que defiende la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional, por lo que actualmente la normativa se encuentra muy en el aire.
Cantabria
En marzo de 2014, Cantabria modificó el Decreto de Turismo para regular el mercado del alquiler a corto plazo en las Viviendas Turísticas (casas particulares). Los propietarios ahora no pueden usar el término “vacacional” o ‘ turística ‘ para promover sus alquileres, para poder hacerlo deben ser registrados como un ‘Alojamiento Turístico Extrahotelero ‘. Bajo este título se puede registrar un estudio, apartamento, bungaló o chalet.
El propietario no puede vivir en la propiedad al mismo tiempo que alquile su propiedad, como tampoco está permitido el alquilar de habitaciones individuales en su hogar. No se puede alquilar una propiedad para a su vez subarrendarla.
Esta comunidad posee varias normas muy estrictas respecto a esta actividad.
Castilla-la Mancha
La nueva Ley Regional de Vivienda podría estar sobre la mesa durante este primer tramo del 2017 para iniciar su tramitación parlamentaria y aprobación definitiva a lo largo de 2017. Una norma que garantizará como derecho el acceso a la vivienda en Castilla-La Mancha tal y como dice la Constitución Española según ha adelantado el presidente del Ejecutivo Autonómico, actualmente no tiene leyes que rijan la actividad.
Castilla y León
La Junta ha aprobado el decreto que regula esta actividad en febrero de 2017. Se distingue en su normativa entre los apartamentos turísticos, ya regulados, y la vivienda de uso turístico, porque el primer caso deben estar integradas en un bloque o conjunto y por tanto ha de tratarse de al menos dos unidades de alojamiento.
El decreto aborda también la temporalidad de la oferta de este tipo de establecimientos, ya que se establece que la estancia de una misma persona por tiempo superior a dos meses seguidos, no se considera de uso turístico, por lo que si el propietario comercializa su vivienda por otros medios o no lo haga de forma habitual, serán considerados como un “arrendamiento de temporada”.
Cataluña
En esta comunidad son viviendas de uso turístico las residencias cuyo propietario cede a terceros a cambio de un precio, por un período máximo de 31 días, dos o más veces al año. El titular de la actividad, normalmente, es el propietario de la vivienda, pero su comercialización puede derivarse a un gestor o profesional inmobiliario.
La vivienda destinada a uso turístico en Cataluña debe cumplir con una serie de requisitos que aseguran la calidad y servicios al turista que llega a Cataluña. Por lo que el gobierno catalán nombra las siguientes condiciones:
- Disponer de cédula de habitabilidad, satisfaciendo las condiciones técnicas y de calidad.
- No puede albergar más ocupantes que los reflejados en la cédula de habitabilidad.
- Debe estar suficientemente amueblada y dotada de enseres, así como de los aparatos necesarios para su ocupación inmediata. Añadiendo lógicamente, que esta vivienda debe estar en perfecto estado de higiene.
Para regular, y controlar, la legalidad de las viviendas turísticas en Cataluña, existe el Registro de Turismo de Cataluña (RTC) adscrito a la Dirección General de Turismo de la Generalitat de Catalunya. Este organismo es el encargado de tramitar y notificar al propietario, una vez trasladada la comunicación del alta de actividad por parte del ayuntamiento, el número de inscripción que identifica plenamente a la vivienda turística. Con esto aseguramos cumplir la legalidad, además de asegurar la aparición oficial de alojamientos turísticos dentro de la web de establecimientos turísticos y en la web de Cataluña.
Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana, desde enero de 2015, es obligatorio registrar todos los alojamientos y propiedades de uso turístico, incluidas las Viviendas Turísticas, en el Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas, a través de la Comunicación/Declaración responsable referente al uso de viviendas turísticas.
Este procedimiento tiene como objetivo poner en conocimiento de la Administración Turística cualquier circunstancia que afecte a la dedicación al uso turístico de una vivienda turística (inicio o cese de la actividad y modificaciones: cambios de clasificación, capacidad, titularidad, denominación, periodo de funcionamiento o cualesquiera otras).
A través de la página web de la Generalitat Valenciana podremos tramitar el pedido, si disponemos de certificado digital, o bien seguir todo el detalle de los procedimientos a seguir.
Extremadura
Es una de las jurisdicciones españolas que no cuenta con ningún tipo de regulación para esta modalidad de vivienda.
Galicia
Galicia ha aprobado el decreto que regulará el alquiler vacacional en la comunidad tras meses de consulta con todos los agentes del sector implicados. La principal novedad que incluye es la creación de la categoría de viviendas de uso turístico, en la que se incluyen los requisitos y los servicios mínimos que deben cumplir.
Con la puesta en marcha de esta figura se le da un amparo legal a aquellas empresas o particulares que quieran comercializar su alojamiento como turístico en portales inmobiliarios y viene a aclarar definitivamente los diferentes modelos de negocio, dando opción a que se arrende este tipo de alojamientos dentro del alquiler de vivienda de uso particular, como hasta ahora o dentro de los canales turísticos, pero siempre dentro de una oferta regulada que ataja problemas como la competencia desleal o la falta de transparencia fiscal.
Para el inicio de la actividad, el decreto establece la obligatoriedad de presentar una declaración responsable ante un Área Provincial de Turismo de Galicia e inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia (REAT). En cuanto a los requisitos mínimos se señala que las viviendas que se alquilen han de ser completas y estar amuebladas, tener calefacción, contar con un teléfono de atención 24 horas, servicio de asistencia y mantenimiento del inmueble, así como hojas de reclamación.
La Rioja
El nuevo reglamento del sector del turismo riojano de 2017 regula, entre otros aspectos, las viviendas de uso turístico, los albergues de peregrinos privados, y permite a los hostales reclasificarse como hoteles.
El decreto está formado por 221 artículos distribuidos en once títulos, que regulan, entre otras, las actividades turísticas de los alojamientos, las agencias de viaje y las centrales de reserva, la actividad de restauración, la información turística y las profesiones turísticas, así como las declaraciones de interés turístico de La Rioja.
Entre las novedades de los alojamientos turísticos destaca la modificación de la normativa para distinguir los apartamentos turísticos, que son los que contienen tres o más unidades de apartamentos en un mismo edificio o parte diferenciada del mismo; de las viviendas de uso turístico, que incluyen las llamadas viviendas de uso turístico que se anuncian a través de internet.
Se excluyen de este reglamento las viviendas que sean el domicilio habitual del cedente y las que se destinen al alquiler hasta un máximo de tres meses al año.
La norma también ha incluido como una especialidad de los albergues a los denominados ‘albergues de peregrinos’, por lo que se regula qué tipo de usuarios pueden tener y su ubicación física exclusivamente en los municipios por los que transcurre el Camino de Santiago por La Rioja.
Madrid
El 31 de julio de 2014 se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el Decreto 79/2014 que establece la regulación de viviendas de uso vacacional en Madrid (toda la comunidad), así como los apartamentos turísticos. Se regula con esta normativa:
- La ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de Madrid
- El Decreto 79/2014 de 10 de julio que regula las viviendas de uso vacacional (VUV).
Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio“.
Por lo tanto, las viviendas comercializadas en canales de oferta turística que sean alquiladas serán objeto de sanción excepto que se haya presentado la declaración responsable.
Murcia
Tampoco cuenta con un mandato para regular este tipo de casas vacacionales. A pesar de ello, se están proponiendo una serie de iniciativas para legislar la actividad.
Navarra
Para alojamientos en residencias más tradicionales se aplica el calificativo de vivienda rural, para casas más modernas se denomina la propiedad como vivienda turística. Cada uno posee su propia legislación.
País Vasco
El Gobierno Vasco debe aprobar un reglamento que especifique más minuciosamente las obligaciones de los y las titulares. Hasta entonces, quienes arrienden a turistas una vivienda o una habitación deben:
- Presentar una declaración responsable como vivienda o como habitación, antes del inicio de la actividad, en la que deben asegurar que cumplen las exigencias de la normativa. Este trámite conlleva también la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, y la asignación de un número, una suerte de DNI del inmueble, que debe constar en toda su publicidad.
- Alquilarlas al número máximo de personas fijado por la normativa.
- Disponer de hojas de reclamaciones.
Por su parte, los inmuebles deben, entre otras exigencias:
- Cumplir los requisitos en materia de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación, seguridad, medio ambiente, sanidad y consumo, higiene y salud laboral, así como, en su caso, los señalados por otra normativa aplicable.
- Conservarse en perfecto estado, para adecuarse a las características indicadas.
- En el caso de las viviendas, contar con la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
- Cumplir las otras imposiciones fijadas en la información de cada procedimiento: vivienda particular para uso turístico o habitación en vivienda particular para uso turístico.
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